面對全球最高樓價 特首候選人有何良策?



香港樓價常年世界第一,也連續7年成為全球最難負擔樓價的地區,據美國顧問機構Demographia今年1月公佈的《全球樓價負擔能力報告》,香港樓價中位數比家庭年入息中位數(「中位倍數」)高18.1倍,即不進行任何消費,也需要18年才能夠置業(2016年是19倍,2015年是17倍)。值得關注的是,Demographia界定中位倍數5.1或以上,已代表樓價「極度不可負擔」,被視為香港主要競爭對手的新加坡則是4.8。

今年3月26日,香港將進行特首選舉,本屆有三位前高官、一位退休法官競逐。他們都有一定行政和政治經驗,無論最後誰當選特首,他們的政綱也會藉著特首選舉,成為全港市民關心的公共話題。

退休法官胡國興於2016年12月14日最早發表政綱;前保安局局長葉劉淑儀緊接著在15日發佈政綱;前財政司司長曾俊華於今年2月6日;被視為大熱門的林鄭月娥則在2月13日發布教育、稅務及置業三方面的初步政綱,據稱完整政綱要在3月初才和公眾見面。

2012年特首梁振英以「穩中求變」的口號當選,在經濟方面則「適度有為」。相比上屆選舉,本屆較少宏大敘事,候選人集中討論政策細節,側重點卻也各有不同。

政府部門怎麼整合?

林鄭月娥曾任發展局長,是掌管土地供應的主要官員;曾俊華以財政司長身分,兼任土地供應督導委員會主席,這兩位對土地問題較其他候選人更有經驗。

曾俊華的政綱由改革政府機構著手,主張把規劃、土地及房屋政策納入同一政策局,名為「規劃、地政及房屋局」;葉劉淑儀主張十分類似,名為「土地規劃房屋局」。另外她建議成立土地發展局,建立長遠土地規劃的「熟地倉」,必要時用土地基金儲備收購土地或私人發展項目。林鄭月娥未有完整版的政綱,暫不作討論。

目前運輸及房屋局由政務司司長領導,發展局由財政司司長領導,曾俊華的特別之處是試圖將整個房屋體系納入財政司領導之下,無疑會增強財政司的權力。由於他長期擔任財政司,對這樣改動的利弊應該十分清楚,由於不用增加主要官員,無論日後是否成事,這個思路也值得關注。

而葉劉淑儀的「熟地倉」概念,早前由工商界人士提出過,目的是提供未來三至五年可隨時興建住宅的土地,穩定土地供應,也令政府具備「低買高賣」的能力,對平抑地價有一定幫助。其中最大的阻力在於開發土地涉及很多不同部門,以及市場土地供應已經不足,「熟地倉」只能在充足供應之下才能實現。

優先發展公營房屋成為共識

香港土地只有這麼多,政府人手也有限,優先發展什麼項目是候選人政綱的焦點。綜合來看,四位候選人都對興建公營房屋著墨較多。例如,葉劉淑儀主張優先興建公營及資助房屋;胡國興主張興建4-5人家庭的大單位,讓子女父母可以同住,還主張興建臨時房屋,安置有需要人士;而曾俊華的目標是為全港六成市民提供公營房屋作居所。

其中曾俊華的政綱最為進取,根據最新的政府統計數字,2015年居住在各類型公共房屋的市民佔香港人口45.6%,離六成有一定距離。行政長官梁振英甚至打破慣例,開腔要求已經辭職的曾俊華交代如何達到目標。而曾俊華回應指六成是長遠目標,暗示在其第一任任期內未必可以完成。

白表綠表反映兩種思路

香港政府主要提供兩種公營房屋,一種是供低收入市民租住的公屋,一種是按市價約7折供給中產家庭購買的居屋。已經住在公屋的人士申請居屋被稱為綠表,一般市民購買居屋稱為白表,因為每年的申請者太多,需要抽中籤才能購買。

林鄭月娥主張增加「綠置居」供應,其思路是讓公屋租户可購買居屋,重建置業「階梯」,以便騰空公屋單位給輪候人士;而曾俊華則主張放寬居屋的申請資格及收入和資產限制,讓更多市民可以購買居屋。

林鄭月娥的主張符合公營房屋計劃設立的原意,即考慮到家庭收入會隨時間變化增加,因此建立由公屋到居屋、由居屋到私人樓宇的階梯,這個政策的立意良好。也可以令公屋居民享受到樓宇升值的好處,以免樓價不斷攀升,公屋居民變相永遠依賴公屋。

但是此舉也會造成雙重福利的問題,公屋居民已經節省了大筆租金,又再給予置業優惠,對原本收入超過公屋上限而不能分配公屋的市民不夠公平。因此,曾俊華的政策也有不少捧場客,其中最大的好處,是令樓價波動不再影響部份市民的生活。

至於居屋定價方面,曾俊華承諾「研究定價與入息中位數掛鈎的可行性」,葉劉淑儀則直接主張掛鉤。胡國興主張調高折扣。由這三位的政綱來看,居屋減價已經成為某種共識。

「港人港地」有望復活

上屆特首選舉,梁振英主打「港人港地」政策,規定這個政策下興建的樓宇只可出售給香港居民,以協助入息高於居屋上限的「夾心階層」居民置業。但「港人港地」最終只有兩幅地皮推行,不但數量太少,而且價格也被視為太貴。

本屆選舉,幾位候選人都有類似的計劃。林鄭月娥表示在居屋之上,構建中產家庭可負擔的「港人首置上車盤」;曾俊華主張這種「夾心階層」住房在市區重建項目中找尋;胡國興主張在地契上標明只限無物業的港人購買,不許出租;而葉劉淑儀則主張向首次置業的年輕人提供更優惠的「按揭保險計劃」。

當然,要真正舒緩香港的樓價,恐怕還是需要找更多的土地,四位候選人都同意發展棕地(荒廢工商業用地)。胡國興建議將荒廢農地和棕地重新納入規劃,設立公開資料庫,詳列全港棕地的各種資料以便日後發展。除棕地外,曾俊華提議開拓東大嶼山都會;葉劉淑儀主張在維港以外物色地點填海造地;林鄭月娥措施最多,除了維港以外填海、舊區重建、新界棕地等等,還主張發展有一定社會爭議的郊野公園邊陲。

辯論可提高市民政治水準

選特首並不是選聖人,希望一個政策就能改變香港高樓價的狀況,只會是天方夜譚。綜合上述,各候選人的政綱雖然各有側重,卻不是路線之爭,部份政綱甚至存在一定互補性。筆者相信,無論3月誰當選特首,一些好的政策都能得到新政府的重視。

過去香港市民長期政治冷感,對於政策的複雜細節問題更不太關心,在多份民調當中,政綱都不是選民關注的焦點。但本次選舉,越來越多市民對政治感到興趣。如果能夠通過特首選舉的辯論,令市民更關注政治的方方面面,對各種不切實際的政治主張才更有免疫力,也對香港未來的政治有利無害。

李炘
香港輕新聞總編輯

刊於《東方財經》雜誌,2017年3月1日

留言

這個網誌中的熱門文章

《射雕英雄傳》讀書報告

The 1967 Riots from the Perspective of Hong Kong’s Core Values

香港澳門台灣媒體網站大全