兼聽對《施政報告》的反對意見



新政策出台,不免會引起爭議。兼聽則明應是討論審議香港發展項目的良方。

10月11日,香港特首林鄭月娥發布的首份《施政報告》中,最為傳媒關注的是「港人首置上車盤」。這個旨在幫助較高收入人群的政策概念自出現在林鄭月娥的《競選政綱》之後,爭議就未曾間斷。 《施政報告》公佈,將於明年底選觀塘的兩公頃住宅用地興建約1,000個單位作為先導計劃。不少細節要明年中才能公佈,其中包括售價、轉讓年期、轉售補貼處理,還有最重要的,即是否設收入下限等。

正視負面評價


《施政報告》表示,這個政策是「讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望」,會透過地契條款,要求發展商作混合發展,在興建私人房屋的同時,預留一定數目的「首置」單位。申請者需要居港滿7年、從未在香港置業。單身人士收入上限是每月不超過3.4萬元(港幣,下同),二人或以上家庭則不超過6.8萬元。

由於政府尚未公佈完整的信息,也導致了一些混亂。 9月份,房委會資助房屋小組主席黃遠輝曾表示,單位或只能售回給政府,當局再按市況轉售予合資格申請者:「因此申請者需考慮日後轉售時,將不能享有樓價上升的好處。」旋即被中產人士譏諷為供「死會」,即申請人雖然享有折扣,但是依然需要銀行供款,不過這種供款卻不會升值,只會隨著通脹貶值。是否真的只能由政府回購,《施政報告》中沒有明確提出,但也沒有明確否認。

香港由政府資助的房屋大致有兩類,一類是給無力置業人士租住的公屋,一類是有政府補助,低於市場價格出售的居屋。港人首置上車盤的入息上限,比居屋的個人入息限額2.74萬元、家庭入息限額5.47萬元,分別高了6600元及1.33萬元。

根據政府統計處《2016年中期人口統計簡報》,香港個人收入中位數是1.55萬,而家庭月收入超過6萬的,隻大概佔16.5%。港人首置上車盤受惠的階層,肯定在香港頭兩成的精英之內。多份媒體都引述政府消息人士指,大概有5.5萬人屬首置盤入息範圍內(換句話說可能有下限),不過該數字未扣除已置業人士,相信數字只會更低。資助有能力置業的人置業,受惠的又非社會大多數。因此,輿論對這個政策有不少負評。

例如,港大經濟及工商管理學院助理講師阮穎嫻,質疑「首置上車盤」的入息上限不合理:「如果夫妻倆月入六萬多元,租樓買樓都綽綽有餘,亦可通過壓力測試。」她認為香港超過八成青年月入少於2.5萬元,如沒有父母幫助根本不能置業,才是需要協助的一群。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照更認為,政府幫助高收入組別的人置業,只會令香港的貧富差距問題變得更嚴重。

並非全無可取之處


也有人認為「首置上車盤」是為了討好香港競爭能力最高的20%人口。鋻於目前不少關鍵信息尚未公佈,諸多評論也流於大原則和大方向。不過,就算討論大原則,「港人首置上車盤」恐怕也不是全無可取之處。

第一,翻查過去二十年,公屋、居屋和私樓三類樓宇的落成量和樓價之間的關係,不難發現私人住宅售價指數自2002年停建居屋後不斷上升,期間的公屋落成量雖有起伏,但都對私樓價格影響不大。

影響樓價的因素很多,但最直接的原因,是公屋的新申請者沒有能力在私人市場置業,只有在居住一段時間後,因為種種條件的改善才有機會置業;但部分居屋買家,雖然負擔很重,卻不是完全沒有能力在私人市場置業。居屋落成量減少甚至停建,導致他們只能購買私樓。

為低收入階層提供公共房屋,是政府應有之義,卻不太可能平抑樓價,只能減少私人市場的租屋需求,降低租金壓力,對樓價有相當間接的影響。要真正平抑樓價,針對的可能正是有能力在私人市場購房的階層。如果承認居屋對平抑樓價有幫助,就很難否認「首置上車盤」也會對平抑樓價有幫助。

第二,香港之所以普遍將置業視為「上車」,因為住房並不僅僅是安身之所,一旦開始置業,就等於搭上了樓宇升值的「列車」。如果真如黃遠輝所說,「首置上車盤」只能售回給政府,即將置業和上車兩個概念分開,確實有些名不副實。

不過,要平抑樓價,可能正需要這種名不副實。一旦買家購入了「首置上車盤」,放售到私人市場就會虧錢,大大減少炒賣的可能。即便最後不是只能由政府回購,也會加上各種限制,減低拋售圖利的誘因。

加上申請者的收入水平雖然較高,卻難在還「首置上車盤」房貸的同時,購買多一層私人市場的樓宇,有機會令一部分有能力在私人市場置業的高收入人士,在一段時間內退出私人市場。對於平抑香港的樓價,應該有一定幫助。

第三,「首置上車盤」和港英時代同樣協助較高收入家庭置業的夾心階層住屋計劃不同,「港人首置上車盤」強調由發展商興建,而並非由官方機構的香港房屋協會興建。

香港教育大學副校長呂大樂此前撰文,批評政府未能將計劃的規模、期限明確地訂定下來,推陳出新的政策容易變成由政府主持的「抽獎遊戲」。並認為:「政策的持續性,令有可能受惠的社會人士相信,只要耐心等待,他們日後亦會有機會享受這種政府資助的置業計劃。」

筆者同意其觀點,但對政府來說,無需參與興建,成本將會大大降低,長遠來說也有利於政策的持續性。不會如夾心階層住屋般,因為樓價大跌而最終不能持續。

第四,過去政府由賣地獲得大筆收益,《施政報告》透露的先導計劃,會由政府賣地表中選取土地給發展商興建。最近一段時間的政府吹風顯示,土地最終可能公開拍賣。

由於先導計劃的土地會在賣地條款內預先訂明折扣比率,加上比居屋更加嚴格的轉售限制,拍賣的成交價很可能遠低於正常土地拍賣價。此次政府放棄了一定的賣地收益,雖然不可能改變大的格局,卻已經值得期待。

誠然,《施政報告》只承諾在先導計劃提供1000個單位,短期內難以對香港樓價造成影響。而且這1000個單位中有多少比例為「港人首置上車盤」也屬未知。但是這個計劃卻是政府以最低成本介入私人市場的一個開始,無論如何值得社會各界更多地關注與研究。

刊於《東方財經》雜誌,2017年12月1日;轉載香港輕新聞,2017年12月23日,https://www.litenews.hk/?p=42468

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