港人首置上車盤其實是個好政策

新政策出台，不免會引起爭議。兼聽則明應是討論審議香港發展項目的良方。

10月11日，香港特首林鄭月娥發布的首份《施政報告》中，最為傳媒關注的是「港人首置上車盤」。這個旨在幫助較高收入人群的政策概念自出現在林鄭月娥的《競選政綱》之後，爭議就未曾間斷。 《施政報告》公佈，將於明年底選觀塘的兩公頃住宅用地興建約1,000個單位作為先導計劃。不少細節要明年中才能公佈，其中包括售價、轉讓年期、轉售補貼處理，還有最重要的，即是否設收入下限等。

正視負面評價

《施政報告》表示，這個政策是「讓較高收入的家庭在私樓樓價持續上升下能重燃置業希望」，會透過地契條款，要求發展商作混合發展，在興建私人房屋的同時，預留一定數目的「首置」單位。申請者需要居港滿7年、從未在香港置業。單身人士收入上限是每月不超過3.4萬元（港幣，下同），二人或以上家庭則不超過6.8萬元。

由於政府尚未公佈完整的信息，也導致了一些混亂。 9月份，房委會資助房屋小組主席黃遠輝曾表示，單位或只能售回給政府，當局再按市況轉售予合資格申請者：「因此申請者需考慮日後轉售時，將不能享有樓價上升的好處。」旋即被中產人士譏諷為供「死會」，即申請人雖然享有折扣，但是依然需要銀行供款，不過這種供款卻不會升值，只會隨著通脹貶值。是否真的只能由政府回購，《施政報告》中沒有明確提出，但也沒有明確否認。

香港由政府資助的房屋大致有兩類，一類是給無力置業人士租住的公屋，一類是有政府補助，低於市場價格出售的居屋。港人首置上車盤的入息上限，比居屋的個人入息限額2.74萬元、家庭入息限額5.47萬元，分別高了6600元及1.33萬元。

根據政府統計處《2016年中期人口統計簡報》，香港個人收入中位數是1.55萬，而家庭月收入超過6萬的，隻大概佔16.5%。港人首置上車盤受惠的階層，肯定在香港頭兩成的精英之內。多份媒體都引述政府消息人士指，大概有5.5萬人屬首置盤入息範圍內（換句話說可能有下限），不過該數字未扣除已置業人士，相信數字只會更低。資助有能力置業的人置業，受惠的又非社會大多數。因此，輿論對這個政策有不少負評。

例如，港大經濟及工商管理學院助理講師阮穎嫻，質疑「首置上車盤」的入息上限不合理：「如果夫妻倆月入六萬多元，租樓買樓都綽綽有餘，亦可通過壓力測試。」她認為香港超過八成青年月入少於2.5萬元，如沒有父母幫助根本不能置業，才是需要協助的一群。冠域商業及經濟研究中心主任關焯照更認為，政府幫助高收入組別的人置業，只會令香港的貧富差距問題變得更嚴重。

並非全無可取之處

也有人認為「首置上車盤」是為了討好香港競爭能力最高的20%人口。鋻於目前不少關鍵信息尚未公佈，諸多評論也流於大原則和大方向。不過，就算討論大原則，「港人首置上車盤」恐怕也不是全無可取之處。

第一，翻查過去二十年，公屋、居屋和私樓三類樓宇的落成量和樓價之間的關係，不難發現私人住宅售價指數自2002年停建居屋後不斷上升，期間的公屋落成量雖有起伏，但都對私樓價格影響不大。

影響樓價的因素很多，但最直接的原因，是公屋的新申請者沒有能力在私人市場置業，只有在居住一段時間後，因為種種條件的改善才有機會置業；但部分居屋買家，雖然負擔很重，卻不是完全沒有能力在私人市場置業。居屋落成量減少甚至停建，導致他們只能購買私樓。

為低收入階層提供公共房屋，是政府應有之義，卻不太可能平抑樓價，只能減少私人市場的租屋需求，降低租金壓力，對樓價有相當間接的影響。要真正平抑樓價，針對的可能正是有能力在私人市場購房的階層。如果承認居屋對平抑樓價有幫助，就很難否認「首置上車盤」也會對平抑樓價有幫助。

第二，香港之所以普遍將置業視為「上車」，因為住房並不僅僅是安身之所，一旦開始置業，就等於搭上了樓宇升值的「列車」。如果真如黃遠輝所說，「首置上車盤」只能售回給政府，即將置業和上車兩個概念分開，確實有些名不副實。

不過，要平抑樓價，可能正需要這種名不副實。一旦買家購入了「首置上車盤」，放售到私人市場就會虧錢，大大減少炒賣的可能。即便最後不是只能由政府回購，也會加上各種限制，減低拋售圖利的誘因。

加上申請者的收入水平雖然較高，卻難在還「首置上車盤」房貸的同時，購買多一層私人市場的樓宇，有機會令一部分有能力在私人市場置業的高收入人士，在一段時間內退出私人市場。對於平抑香港的樓價，應該有一定幫助。

第三，「首置上車盤」和港英時代同樣協助較高收入家庭置業的夾心階層住屋計劃不同，「港人首置上車盤」強調由發展商興建，而並非由官方機構的香港房屋協會興建。

香港教育大學副校長呂大樂此前撰文，批評政府未能將計劃的規模、期限明確地訂定下來，推陳出新的政策容易變成由政府主持的「抽獎遊戲」。並認為：「政策的持續性，令有可能受惠的社會人士相信，只要耐心等待，他們日後亦會有機會享受這種政府資助的置業計劃。」

筆者同意其觀點，但對政府來說，無需參與興建，成本將會大大降低，長遠來說也有利於政策的持續性。不會如夾心階層住屋般，因為樓價大跌而最終不能持續。

第四，過去政府由賣地獲得大筆收益，《施政報告》透露的先導計劃，會由政府賣地表中選取土地給發展商興建。最近一段時間的政府吹風顯示，土地最終可能公開拍賣。

由於先導計劃的土地會在賣地條款內預先訂明折扣比率，加上比居屋更加嚴格的轉售限制，拍賣的成交價很可能遠低於正常土地拍賣價。此次政府放棄了一定的賣地收益，雖然不可能改變大的格局，卻已經值得期待。

誠然，《施政報告》只承諾在先導計劃提供1000個單位，短期內難以對香港樓價造成影響。而且這1000個單位中有多少比例為「港人首置上車盤」也屬未知。但是這個計劃卻是政府以最低成本介入私人市場的一個開始，無論如何值得社會各界更多地關注與研究。

刊於《東方財經》雜誌，原標題：兼聽對《施政報告》的反對意見，2017年12月1日；轉載香港輕新聞，2017年12月23日，https://www.litenews.hk/?p=42468